新手买房要知道：哪些细节可以看出楼盘的品质？

现在去买新房，大多是期房，进了售楼部，置业顾问先会讲区位的优势，然后对着沙盘讲讲小区的规划和户型，接着看看样板间，最后算算首付和月供，满意的话就交订金签合同。但是细节看品质，要的就是见微知著，很多细节，只从购房者的立场是看不出什么门道的。所以接下来给大家提供一些思路，带你走一遍完整的看房路线，很多你就明白了。

1.去的路上

如果你是自驾过去，那导航就是地图，很直观就能判断这个项目的区域位置、交通通达性、未来规划等，几个红绿灯心里有数，你将来的通勤时间也就知道了。如果你是坐出租车，你可以跟出租车师傅聊一聊，从他们嘴里能够挖出不少有效信息。你说出楼盘名字，他都不清楚的，说明去这个楼盘的人不多，在市面上的知名度一般。如果你是坐公交过去，你可以慢慢悠悠细细看，路上的大货车是不是特别多，楼盘旁边的开发情况怎么样，路上人气怎么样，周边像餐饮、理发、超市这些基本配套有没有。

2. 进门之前

首先，一般的项目都会做围墙广告，围墙的高度、精美程度（是随便刷的漆？是做的喷绘布？还是绿植墙不锈钢立体字？等等），这里面的成本差距很大。围墙是项目的门面，如果连这里都舍不得花钱，那其他地方肯定是能省则省。

3. 停车场

这个地方，看两点。一是看人，进门的时候有没有迎宾敬礼，有没有引导停车，下雨有没有拿伞来接，下车后有没有来查看绿码测体温，这直接反应物业管理水平。第二看车，停车场车多不多，车多说明人气不错，车少说明人气一般，豪车多就表明有实力的客户多，这可能是个改善盘，豪车少就表明，准客户买车的不多，这多半是个刚需盘。

4. 绿化水平

进门之前，售楼部的绿化园林水平你应该要好好看。假山！雕塑！喷泉！儿童乐园!在这里普及一个行内的常识，你看到的这一片叫做“示范区”，是专门为了卖房子做的，主要是为了第一眼能够俘虏你，抬高你的价格预期，它代表了这个小区绿化园林能达到的最高水平。所住房子的区域叫做“货量区”，那边的绿化小概率能达到眼前这个水平，大概率不如。如果这一块都做的稀烂，将来你楼下的品质指定更烂，那你最好掉头就走，连骗都不愿意骗你一下的开发商，这样的楼盘你还敢买吗？

5. 进门形象

看一下售楼员，如果发型妆容很随意，衣服穿的乱七八糟，给你送水的是个阿姨，广告挂的乱七八糟，没什么品质感，那说明这个楼盘管理水平很差，明面的品质都这么差，你看不到的暗面上的品质能做好的可能不大。

6. 沙盘楼体

沙盘上面如果密密麻麻都是很高的楼体模型，那这个楼盘品质一定很差，房子多代表容积率大，牺牲了业主的公共空间和绿化面积，同时采光通风一定不会很好，舒适度大打折扣。如果是品质较好的楼盘，它的楼栋密度不会特别高，而且会进行高低错落的配置，尽量保证最多业主的采光通风。另外看楼体还需要注意，就是板楼还是塔楼，板楼舒适度远超塔楼，同时你也能看到梯户比，电梯足够，那你上下楼就更从容，当然电梯也不是越多越好，太多不仅没有必要，而且会增加公摊面积，反正羊毛都出在羊身上。

7.沙盘上看小区

要留意的点比较多。首先是小区主入口在哪边，有没有人车分流（人车动线互不打扰），如果全是地上停车，那后期不管是停车还是日常生活，都是灾难。如果是地下停车，要知道车库入口在哪，可能有噪音，另外要问一下所在楼栋是不是直达，很多是住这一栋，但是在另一栋停车，很麻烦。然后关注，配电房在哪里。这个模型很多开发商在沙盘上是不做的，但是又是真是存在的。它一般在三层左右高度，如果你不幸买在旁边，那后期采光啥的是个大问题。然后再看垃圾转运站在哪边，这个是个大问题，不用多解释，谁家门口都不愿意放这么一个。

如果以上这些沙盘上面都没有提示，那就要提高警惕，品质不品质另说，不公示就是基本诚信问题，遇到骗子，跑得越快越好。另外，如果是比较大的社区，可能还会有幼儿园，那你要关注离你家的距离，一方面看接送是否方便，同时噪音也是个问题。同时要特别特别特别留意公共空间在哪里，这里是人流高峰区，晚上的广场舞，早上的太极拳，都有可能把人整自闭。如果是品质好的小区，一般都会有会所、泳池、儿童设施、运动设施（篮球场、网球场、跑道），就算不是全有，能有几项幸福指数也能上几个台阶。

8.样板房

去样板房的时候，要留意的更多。楼体外面，贴的是砖还是涂料，还是石材？这些造价差别很大，品质差别当然也大。入户大堂有多高?是涂料还是贴地砖？1楼是不是架空层?如果是连廊结构，你选了中间户，那么边户在回家的时候，你家总有一间房他看得到，隐私问题要尤其注意。入户门是什么牌子，有几种开门方式？如果是指纹密码，爸爸妈妈年纪大了，忘带钥匙也没关系。进门有没有重力挂钩？买菜回来，有个挂钩挂着，换鞋就很方便。入门的那间房可否做成老人房，这样老人早上买菜晨练也不打扰你们。

9.看户型

一些好的楼盘户型基本都是比较方正的，每家每户都是正正规规的户型，但是有些小开发商的楼盘经常会出现拐角，半圆这样的户型，因为他们要把利益最大化，把有些不能用的面积也设计成套内面积，这样住户后期设计改造都是难题，利用也不方便，不利用就是白白浪费。户型以南北通透为佳，再看有没有当下流行的大平层、大横厅、独立衣帽间、双台盆、大浴缸的卫生间等设计。

10.看梯户比

梯户比越低，就意味着空间私享程度越高。目前，豪宅一般都是五梯三户、三梯两户等小于1:1的梯户比，洋房通常是一梯一户到一梯两户，高层一般两梯四、两梯五、两梯六，公寓3梯12户、4梯20户甚至更高。

11.周围交通便利 商业发达

城市优越于农村的主要点就在于城市可以便捷地享受各种商业服务，好的楼盘更是要做到让居民便捷享受商业服务，因此周围交通便利 商业发达区的楼盘是极好的楼盘。通常极好的楼盘周围会有农贸市场 服装市场 公园广场 娱乐区。

12.附近应有基础市场（农贸市场 超市）

居民日常消费的便是农产品 超市商品，这些高频基本需求 都应在楼盘附近有相应的基础市场满足，当然要是还有服装市场等大型商场 那就更好了，反之如果连基础市场都没有 由于生活不够便利 很多人是不愿意在这样的楼盘入住的，即商铺少-买房少-经济萧条。

13.好的楼盘建立之初周围就应有各种商铺 市场供应

这个与好楼盘应靠近商业区是差不多的道理，商业区与好楼盘是不可分割的，对于新建楼盘 应尽量选择建在商业区附近，若是商业区楼盘饱和 没办法只能在远离商业区选址时，应在建立楼盘同时建立配套的商业楼盘（农贸市场 大商场等），有便利的商业服务吸引 才会有更多的人入住。

14.环境好 污染小

在商业便利与车辆噪声利弊抉择中，好的楼盘依然应是靠近商业区的，而且现在的楼都很高 离马路也较远，所以噪声相对也小到可以忽略与适应了。但一些空气污染 对居民健康依然有很大的影响，所以好的楼盘地区最好是绿树成荫 远离空气污染区（工业区）。

15.靠近学校

城市新楼入住的大多是青年中年人，他们一般都有在上学的孩子，在选择楼盘时孩子上学是否方便也是他们考虑的重点，所以学区房一般都很贵 但其地理位置优越 升值潜力同样很大。

16.楼盘内各种便民设施齐全

像停车位 体育设施 电梯 等便民设施都是好的楼盘应有的。

17.安保工作做到位

居民在此生活必然希望安全得到保障。

18.好的物业

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

以上总结：好的楼盘就是以上特征，而坏楼盘则是相反特征，好楼盘不光适合居住 其升值空间也是极大的 可作为投资选择。整体而言，品质好的楼盘，它的均好性做的都很不错，从现场展示、产品设计、人员服务等各方面都不会有太大硬伤。买房需要注意的细节烦不胜烦，需要大家仔细留意，买房是大事，一定要多留几个心眼。

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