还没买房的人注意！比起房价上涨，更为“棘手”的问题已经出现！

资料显示，今年以来楼市调控政策超150次。但让人始料未及的是，密集调控非但没把房价“打下来”，反而今年以来房价上涨城市的数量再创新高。为何会出现这种局面？

国家金融研究中心主任金李的一席话戳中要害，部分地区房价过快上涨，总结来看有四大原因：

其一、在核心城市置业，房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。核心城市优质资源缺失，但改善刚需旺盛，直接推动了房价上涨；

其二、长期以来我们都缺少适合的长期储值工具，而房子恰恰是既能满足国人实物崇拜，又兼具保值增值效应的标的；

其三、过去这些年房地产对经济的不可替代贡献，因此数以万计的民众对房地产产生了“刚性兑付崇拜”——房价跌了国家不可能不管；

其四、执行机制不当。比如有的城市房价上涨的核心原因是“供不应求”，但施政时却打压开发商、限制住宅供地，这种南辕北辙的做法，不仅不利于降房价，反而有加剧房价上涨的作用。

今年以来，楼市久违的投资热潮再次掀起，有些热点城市甚至再次重现5年前的“万人抢房”盛况，全国重点70城中房价上涨的数量多于下跌。因此，很多投资客、专家、地产商又开始兴奋不已。3月底某知名经济学家甚至放言，“现阶段看不到任何房价下跌的因素。5年内，全国绝大多数城市房价还将再翻一番。买房才是家庭积累财富的最佳手段。”言外之意，今年买房，5年后财富可以轻松翻倍。

很多无房人听到这种言论后，便焦虑得寝食难安。更有甚者，开始疯狂借钱，生怕再次错过人生的最后一次买房机会。

不过与此同时我们也看到很多“劝阻”买房的言论，比如地产大佬冯仑今年初就曾直言不讳表态，在调控严厉的城市不建议买房。理由是，调控重重限制，房产流动性已经没有了。投资品最好流动性大，你要是投资一个房产的话，如果流动性有很多制度障碍，你基本上就要回避了，不要去冒险。他直言，缺乏流动性的房产，其实是负担不是财富。

今年买房，5年后房子是财富还是负担？银行董事长一句话说清了

买房确实讲究时机，回顾过去十年我国房地产的发展历程，其中确实有几次很好地“上车躺赚”的机会。比如2015年，全国楼市尚未起步，而且国家鼓励购房，购房门槛很低，信贷政策宽松，买房后的5年时间里，全国房价迎来轮动上涨。甚至连一些名不见经传的三四线城市也在棚改的拉动下，短短两三年时间，房价就平均补涨了50%以上。买房确实称得上是“稳赚不赔”的生意。

当前的楼市，已经形成了长效机制三大利器，即“三道红线”、“房贷集中度”和“供地集中度政策”，真的还适合买房投资吗？

建行董事长田国立不久前在第20届北大光华新年论坛上的一句话彻底说清了：我搞了一辈子金融，明确告诉大家，你现在买房也赚不着钱，因为现在买房就是“高位接盘”。基于建行董事长的言论分析，毫无疑问今年买房，5年后房子不仅不是财富，相反还是一种沉重的负担——买房不赚钱，就是亏本生意，亏本的生意当然是一种负担。

今年买房，5年后为什么赚不到钱了，房子为什么会成为负担？一方面，投资炒房的空间所剩无几，限购、限售堵死了退路，银行对购房贷款的限制让投资炒房变得不划算；另一方面，未来政策出台充满不确定性，尤其是房屋空置房、房地产税等政策的出台，投资炒房很容易被“关门打狗”。真若如此，5年后房子就成了想甩都甩不掉的“负担”。

银行董事长为何敢直言“现在买房不赚钱”？我们认为必有其道理——他的位置决定了他这句话的含金量不可低估。我国巨大的财富被裹挟进了房地产，房地产同时还占据巨额信贷资源，这是未来几年国家调控楼市的重要抓手。“去房地产化”、“去房地产杠杆”的背后就是在回归房子居住本源，遏制投机炒作，让房地产实现“软着陆”。

经济学家管清友曾经也算过一笔账，未来投资买房需要盈利，必须要保证房价年涨幅不低于7%，资金成本（3%）+房屋本身的折旧成本（2%）+各种税费（1%），如果做不到这一点，房产就是“负担”，房子越多负担越重。

今年买房不赚钱，未来房子多或成负担，这绝非一句空话。因为比起房价上涨，楼市更为“棘手”的问题已出现：住房供给已经远大于需求。这意味着现阶段很多城市的房价上涨并不可持续，而且它所刺激掀起的一波购房热潮，可能会导致很多投资购房最后沦为“为国接盘”。

住房供给实际上指的是开发商手里的商品库存面积，和已售但处于空置状态下的住房数量。第一个数据很好查证，住建部有详细记录，截至2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米；第二个数据需要计算得出，西南财大报告显示，2017年末全国住房空置率为21.4%，空置数量为6500万套。过去三年累计销售50亿平米，按照21.4%的空置率和每套房面积100平米计算，三年间空置房又增加了1000万套。截止到2020年末，全国空置住房合计至少有7500万套。如果再算上安置房、小产权房、回迁房等，全国空置房数量至少也达到了一亿套。

相反最近几年购房需求却在衰减：第一、投资性购房比例明显减少，2020年末投资性购房比例76%，比2019年末减少了9%；第二、人口红利消退影响核心购房群体每年减少100万，对应的同样是购房需求；第三、城镇化后半程，城镇化率提升明显降速，过去10年全国有近1.3亿农民工进城，但社科院等机构预测未来10年，全国仅有8000万人进城，比上一个十年足足减少了5000万，这对应的同样是购房需求的衰退；第四、央行2020年4月份发布的报告显示，我国城镇居民住房拥有率已经高达96%，户均拥有住房1.5套，这意味着城镇住房早就不再稀缺。尤其是130多个三四线城市，在经历过去这一轮轰轰烈烈的造城过度开发建设后，房子早就“严重过剩”，很多城市的存销比高达30个月以上，至少需要2年才能消化完。

基于以上对住房供应和需求的分析，不难得出“住房供应远大于需求”的结论。

此外，易居房地产研究院发布的研究报告显示，从受监测的主要城市来看，全国商品住宅供求比2016年以后逐渐增大，2019年接近供求平衡，2020年首次实现供大于求，2021年住房供给更是远远大于需求，市场面临调整的压力加大。这即是说，未来楼市调整下，再投资买房非但不可能赚钱，抢来的房子还可能成为负担。

有人可能会拿极少数房价波动大的城市来反驳。少数买房赚钱的事实确实存在，而且会永远存在，这没有什么好纠结的，毕竟我们讨论的是绝大多数情况。少数案例不在讨论范围。

国家金融研究中心主任金李说，下决心实现房住不炒，就要让炒房赚不到钱，可考虑对炒房获利部分收取高额特别资本利得税。对此我们颇为赞同，因为即使房地产整体已经步入“供大于求”的棘手局面，但是有些城市仍然存在供需失衡的问题。中长期来看，房价仍有大幅上涨压力。事实上，房价有上涨预期市场上就不乏投机炒作，这会让楼市调控再次沦为“空调”。

如何彻底有效遏制投机炒作，促进房地产市场平稳，我们认为应该在现有的调控基础上再三管齐下：其一、继续加大供应，尤其是一二线热点城市，务必保证下一年的土地供应大于上一年；其二、继续收紧信贷政策，让投资炒房无杠杆可用；其三、尽快在持有住房环节征税，但要区别对待炒房者和刚需人群，精准施策。

正如专家朱海斌所言，真正高明的调控并不一定要降房价，能精准施策让房子多成为一种负担，这才是楼市真正回归居住属性的标志。买房越多，负担越重，试问还会有人热衷于投资炒作房产吗？

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