2021年买房十大忠告！

房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。买房思路甚为关键！多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商。

1、买房是普通人升阶最容易手段，买房是长期购买行为，一般持有少则5年，中则10年，多则20年以上，也是最简单的投资手段，房产除了居住属性还有投资属性，很多人买套房会住一辈子，所以，买房一定不要盲目，要理性，要听专家的，千万不要听没买过房亲戚朋友的，因为，她们只有口头经验没有真正的实操经历和经验；

2、买房投资最忌讳追涨杀跌，看着别人买房涨了你就冲进去，结果买在高位，看见楼市横盘就割肉离场，这是蠢人思维，真正值得持有的优质资产值得持有到天荒地老，传给子孙后代，房地产在发达国家都已经经历过上百年行情，咱们才走了三十年，进入百姓家才二十余年，房产投资之路还很远，远未到终点；

3、买房无论刚需或投资必需高度关注金融政策，房地产一半是金融，国外很多把地产例入金融产业，房地产走势看金融，金融宽松房价大概率上行，金融收紧房价大概率下行；

4、买房在一二线房产有五要素：位置、学区、产业、房龄、品质，想升值跑赢其他购房客户必需拥有这五个要素其中之二；买房在三四五线有四要素：位置、学区、房龄、品质，想跑赢其他购房客户必需拥有这四个要素其中之二；

5、买房看地段，市中心核心地段很难改变，但副中心和次中心会伴随发展而发生变迁，跟产业、人口、发展息息相关，要捋清城市发展主方向才能获得更高收益回报；一二线买房刚需就买有产业的城乡部，三四线买房要买富人区，一二线产业发展快，8-10年城乡结合部能变成新副中心，三四五线发展慢，一定要买富人区，一二线房价高，城乡部房价更实惠而三四线房价不高，富人区房价相对高但更保值；

6、无论何级别城市，学区房是房产升值利器，学区房是不可代替的房产刚需品种，顶级学区房是涨幅靠前品种，优质学区房跑赢大盘、中等学区房跑平大盘，没有学区支撑房产只能挖掘其他支撑因素如产业、位置、房龄、品质，否则很难跑赢大盘；

7、买房不是买便宜而是买涨，房产价格越便宜可能越是坑；小产权房、回迁房&安置房、办公类住宅、商办类、海景房$旅游房、包租商铺基本都是陷阱，能回避回避！买房是买涨买预期买升值潜力，越是产业发达、资金实力雄厚、经济发达、人口大量进入的发达城市和区域涨幅会越高；

8、买房位置很重要，无论几线城市，远郊房产除非重大利好和天量投资，都要慎重，一线超过市中心30公里、二线超过市中心25公里、三线超过市中心15公里、四五线超过市中心10公里都要慎之又慎，因为资金每1平方公里的发展没有几十亿发展不起来，三四五线发展辐射不了太远区域，也无法汇聚如此天量资金；

9、楼市上涨期表现：第一阶段核心区学区房和新区出现日光盘开始上涨，第二阶段核心区次新房领涨，第三阶段郊区次新房跟涨，第四阶段老破小和郊区房全面上涨，城市大盘涨以来任何品种都会涨，但核心区次新学区房肯定领涨；

楼市下跌期表现：与上涨期相反，郊区盘和非学区老破小开始下跌，郊区次新盘跟着下跌，之后核心区次新房下跌，最后核心区学区房下跌，从而整个城市进入全面横盘期，城市房价横盘任何住宅都会跌，一定是优质次新学区房最抗跌，非学区远郊老破小跌幅最大；

10、一个城市房价涨跌看四个数据：一手房成交量和库存去化周期、二手房成交量和库存去化周期；一个城市一手房连续三个月成交量创新高和一手房去化周期在6个月以内，房价大概率上涨；一个城市一手房连续三个月成交量创新低和一手房去化周期在18个月以上房价大概率下跌；一个城市二手房成交量连续三个月成交量创新高和二手房库存周期在6个月以内房价大概率上涨；一个城市二手房成交量连续三个月成交量创新低和二手房库存周期在18个月以上房价大概率下跌；一个城市一手和二手同时满足连续三个月成交量创新高和去化周期在6个月以内那这个城市房价上涨会很猛；一个城市一手和二手同时满足连续三个月创新低和库存周期在18个月以上，证明这个城市下跌很厉害，属于非常冷的市场，刚需和改善都不能进入；

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