在惠州买房真的是坑吗？

自2012年以来，惠州已经卖掉了98万套左右的商品房，而深圳自改革开发以来才建了180万套的商品房，惠州用8年的时间就卖掉了超过深圳一半数量的商品房。

根据数据显示，2020年惠州楼盘销售量15万套位居广东第一！远超第二名佛山4万套。15万套大概等于深圳+东莞+广州全年的销售总量！很多人说惠州是一个“楼比人多”的城市，甚至直言“惠州楼市，只能自住，投资免谈”。那么真相究竟是怎样的呢？在惠州买房真的是坑吗？

惠州简称鹅城，辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾和仲恺两个国家级开发区。

从经济发展层面看，过去五年，惠州综合实力明显增强。全市地区生产总值、地方一般公共预算收入分别突破4000亿元、400亿元大关。三次产业比重由4.7∶56.5∶38.8调整为5.2∶50.5∶44.3。来源于惠州的财政总收入突破1400亿元，年均增长14.3%。税收占比72.2%，提升了11.4个百分点。新增百亿级工业企业4家，总数达10家。民营经济户数达67.1万户，累计增长85%。净增规模以上工业企业1100家、高新技术企业1376家，R&D经费占GDP比重从2.05%提高到2.7%，规模以上先进制造业增加值占比提升5个百分点。一般贸易占比提升至39.1%，社会消费品零售总额从全省第9跃升至第5。

惠州目前已构建了以制造业为核心的“2+2+N”产业发展体系。大亚湾石化区炼化一体化规模跃居全国第一，11家企业上榜全省电子信息制造业100强，4K电视机产量占全国1/3，惠州制造展现硬核竞争力，两大产业集群基础更加扎实。

从交通规划层面看，惠州启动了“丰”字交通主框架建设，推动城市向海向外发展。第一“横”对接广州（知识城），形成辐射粤东北地区的沿江交通轴线；第二“横”对接东莞（松山湖）、广深港澳科技创新走廊，形成辐射河源、梅州的中部交通轴线；第三“横”对接深圳（前海）、香港，形成辐射深汕特别合作区及粤东地区的东西交通轴线；一“竖” 连通中心城区与惠州湾，推动陆海呼应、江海联动，形成由沿江走向沿海的南北交通轴线。

同时，惠州形成了“四高铁+2城际”的轨道交通格局。其中包括深汕高铁、赣深高铁、广汕高铁、厦深高铁、深大城际以及深惠城际。深汕高铁沿线站点包括深圳西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站、深汕站，建设周期为2020年-2025年，建成后将实现深圳-深汕合作区半小时生活圈。

赣深高铁从江西省赣州市引出，经广东省河源、惠州和东莞，终抵深圳市深圳北站，途经博罗北站（麻陂镇）、惠州北站（惠城区小金口）、仲恺站（潼湖），预计2021年全线通车运营。广汕高铁自广州新塘站引出，经过广州增城、惠州、深汕特别合作区、海丰，终点接入厦深铁路汕尾站，途经罗浮山站（长宁镇东）、博罗站（罗阳镇）、惠城南站（三栋镇以北）、惠东南站（惠东县南部）。厦深高铁起自厦门北站，终至深圳北站，途径惠州南站、惠东站，目前已在运营。深惠城际，从深圳前海引出，经西丽、龙华、平湖、东莞凤岗、龙岗至惠州沥林北站。深大城际自深圳机场东为起点，途径石岩站、龙胜站、五和站、白泥坑站、大运站、坪山站、坑梓站，进入惠州大亚湾境内。（站点以官方最终公布为准）。

从政府调控政策层面看，惠州市人民政府在《惠州市住房发展规划（2019-2022年）》中指出，新建商品住房批准预售面积将由2019年的1200万平方米逐年下降到 2022年的900万平方米。通过计算供应土地规划建筑面积/商品房销售面积得到的商品房供需比，随着新建商品住房批准预售面积持续减少，惠州市商品房供给趋于紧张，商品房价格或保持平稳上升的趋势。

从人口流动层面看，在百度地图发布的《2020年度全国城市人口吸引力TOP300》的榜单中，惠州市在全国排名15，在粤港澳大湾区城市群中排名第五，显示了惠州市在人口吸引力方面非同一般的能力。同时，惠州市积极响应国家发改委颁布《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的号召，于2020年6月出台《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》（修订稿），全面取消落户限制。在强大人口吸引力与落户门槛大幅降低的推力下，在惠州落户人口的规模将不断增加，极大提振了购房需求，为楼市的发展带来有力支撑。

结合经济发展层面、交通规划层面、政策调控层面、人口流动层面来看，可以比较直观地发现惠州不仅发展潜力巨大，而且对人口的吸引力大超预期。特别是惠州地处深圳发展都市圈，同时西临深圳，东接深汕特别合作区，地理位置独一无二，更是为惠州的加速发展提供了充足的燃料。

但是，惠州地域辽阔，面积11599平方公里，是深圳的5倍，东莞的4倍。各区县发展步伐不一，楼市的发展程度也不尽相同。通过对比2015年-2020年各区县的GDP增速，可以发现虽然惠城区的GDP还是排名第一，但是大亚湾经济开发区以及惠阳区正在加速发展，迎头赶上。

分片区讨论的话，龙门县虽然与广州相邻，但是山脉众多，交通不便，而且远离深圳，GDP基本没有增长，所以没有投资的价值，只能自住。惠城区是惠州市中心，有惠州北站以及惠城南站，未来会有赣深高铁以及广汕高铁等经过，交通便利，生活配套设施齐全，有一定投资价值。博罗县近几年也是没什么发展，但是好在规划了贛深高铁以及广汕高铁的高铁站，高铁站周边会有一定的投资价值。仲恺开发区虽然是国家级经济开发区，但是经济增长缓慢，降低了投资价值，不过仲恺高铁站是赣深高铁出深圳的第一站，也就是说仲恺目前是惠州到深圳最快的一个县，所以高铁站周边投资价值不错；惠东县则比较特殊，拥有远近闻名的海岸线，海景优美，夹在深圳以及深汕合作区中间，辖区内有惠东高铁站，目前已有厦深高铁通车，未来还有广汕高铁以及深汕高铁。同时，这里的海景房投资也是非议最多的，收益不好、变现困难等等，但是好在这里的海景房还不贵，惠东未来若有机会并入深圳，这些海景房就变成了深圳的海景房，那价值自然不可同日而语，但是这里面有非常大投机的成分，风险很高，投资者还是要根据自身的实际情况斟酌清楚。

而惠阳区以及大亚湾经济开发区是真正地与深圳相邻，从地图上可以看到惠州市的惠阳区与深圳市的坪山区是紧紧相连的，正在建设的14号线沙田地铁站就正好在惠阳区和坪山区的中间，未来的16号线延长线也是从惠阳区进入惠州。而且惠阳区以及大亚湾的经济增长有目共睹，惠州南站又是这个区域的交通枢纽，厦深高铁以及深汕高铁都会经过这里，深大城际则直达大亚湾。这无疑为惠阳区未来的发展带来了巨大的确定性。但是坪山区与惠阳区的楼市却存在超过2倍的差价，毫无疑问惠阳区就是确定性最强的价值洼地。

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