住宅限高令来了，电梯高层还有未来吗，会不会真的变成贫民窟？

高层住宅，又一次被限制高度了。为什么要说又呢？因为在2020年的4月27日，住建部和发改委发布了关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知。这份通知中明确指出：针对超高层地标建筑，严格限制各地盲目规划建设超高层的“摩天楼”，一般情况下不得新建500米以上建筑。

说的这里我们不得不提一下我们国家的建筑高度标准了，根据楼房的高度分为低层、多层、小高层、高层和超高层。1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。按规定7层以上必须配电梯。而近年来随着城市化率的不断提升，大量人口进城落户买房，土地的需求量越来越大，而土地供应也越来越紧张，各地开发商处于各方面的考虑，楼房是越建越高，我们去买房也很难再买房新建的多层住宅，要么价格就很贵，超出一般家庭的预算，房产市场目前多以32层的电梯高层为主，那么这里就有一个疑问，为什么开发商不多建设几层，达到40层甚至50层，那样开发商会赚得更多。

其实这里涉及到多方面的问题，一来32层的高层高度恰好是100米左右，超过100米就属于超高层建筑了，那么在设计、安全、消防等方面就有了更严格的标准，二来超过100米的建筑对于地基的要求也很高，这些因素都会加大开发商的成本。

而在今年的3月29日，住建部再次提出，将限制县城居住建筑的高度，新建商品房应该以6层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于18层。这也就说明，未来很长一段时间，除了现在县城已经建好的高层住宅外，县城很难再出现电梯高层了。

为什么会连续两年出台政策针对新建住宅的高度限制？其实这背后隐藏了很多安全性的问题。很多购房者在买电梯高层的时候只注意到电梯带来的便捷性，房屋的视野问题但是却往往忽略了高层很多缺陷。

电梯高层的安全问题

高层住宅的最大缺陷就是发生火灾以后无法短时间内逃生。而电梯高层发生火灾就会产生“烟囱效应”，什么是烟囱效应？烟囱效应，是指户内空气沿着有垂直坡度的空间向上升或下降，造成空气加强对流的现象。烟囱效应的产生。在有共享中庭、竖向通风（排烟）风道、楼梯间等具有类似烟囱特征——即从底部到顶部具有通畅的流通空间的建筑物、构筑物（如水塔）中，空气（包括烟气）靠密度差的作用，沿着通道很快进行扩散或排出建筑物的现象，即为烟囱效应。高层发生火灾在五分钟之内就能蔓延到整栋楼，而现在一般城市的消防车能达到的高度在50米左右，也就差不多在17层到20层之间，在施救的过程中，很多小区在建设之初由于开发商建设的不合理，导致到车位偏少，很多小区的消防通道被私家车占用，这就延误了救援的最好时机，即使现在有很多高层设置的有连廊，但有的连廊设计的并不规范，甚至两边的栏杆高度不够以及材质一般，这就给带来二次安全隐患。

而公安部在2017年发布的数据显示，我国在建筑节能综合改造初期，使用了大约30亿平方米易燃可燃的保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火就会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。尤其是北方的城市，冬天寒冷，为了确保暖气保暖，保持室内的温度，都会在墙体外面加上易燃的保温材料。另外，还有很多高层建筑的消防设施并不完备。据公安部统计，在全国23.5万幢高层住宅建筑中，没有设置自动消防设施的占46.2%，而设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率也不足50%，这些消防设施平时可能看起来并不起眼，一旦高层发生火灾而平时这些消防设施又没有得到保养，就容易引发隐患。

这些问题都是致命的，这些年新闻上也有很多相关的报道，不仅造成财产的损失，更重要的是危及生命安全。

电梯高层还有未来吗？

至少有三个问题现阶段无法解决

第一：电梯老化后期维护难

电梯事故一直是一个绕不开的安全话题，我们拿上海市来说，截止2013年上海有安装电梯的住宅近3万幢，拥有住宅电梯近6万台。其中，运行使用年份在10-15年的近6000台，约占住宅电梯总量的10%，运行使用年份在15年以上的约3000台，约占住宅电梯总量的5%，此类电梯大都分布于建设年代较早的售后公房小区和早期建设的商品房小区。而到了2021年，老旧电梯数量也呈逐年攀升态势。有的小型电梯企业为了吸引业主，以低价格、低成本等手段打价格战，一旦取得开发商的订单后，对电梯只急修、不保养，没有从根本上解决问题。购房者在购买电梯高层时都会缴纳维修基金，其中就包含了电梯的维修保养费用，但一般的情况下维修基金会在小区建成8到10年内消耗完毕，如果电梯发生故障需要维修或者更换时，就需要这栋楼的全部业主来承担，但空置率是一个很正常的现象，一般情况下很难集齐资金，受苦的还是业主，另外一旦遇到停电、上下班拥堵都会给业主带来生活上困扰。

第二：公摊大，出售难

现在电梯高层是趋势，但并不代表高层就受欢迎，前面说到了购房需求量大，土地供应紧张，不得不建高层，但高层的公摊确实很大，一般电梯高层的借助很少能看到一梯两户的户型，常见的就是两梯四户或者两梯六户，这样个人的家里公摊就会变得很大，一般32层的电梯高层公摊在20%到30%，也就说如果买一个100平的房子，实际上的得房率只有70到80平，可能很多业主在买高层的初期就是觉得视野好，有电梯方面，不到10年房子已经倒手卖了，但电梯高层在10年以后要面临电梯老化更换难、小区内部环境变差等因素的影响，可能价值会大打折扣，如果现在房价上涨缓慢，加上之前购房的首付和这么多年的利息，想要出售只能低价转手了。

第三：拆迁难度大

前几年的去库存和老旧小区的拆迁以及货币化安置，让大量的资金流入楼市，房价正式进入了万元时代，但这里要发现一个问题，那就是拆迁的基本都是以多层的老房子为主，几乎没有拆掉电梯高层，高层住宅的人口密度大，拆迁一栋高层相当于拆迁4栋多层，如果一个小区有20栋高层，基本上没有哪个开发商有这么大的实力，或者说开发商想要收回成本差不多要建60层以上了，这种可能性几乎没有，所以说高层未来成为贫民窟是由一定的依据的。

总结

高房价的今天，人们为了一套房拼命挣钱，电梯高层在短时间内价格也不可能下跌，毕竟电梯高层也就是这10几年内建成的，很多电梯高层还很新，不过限高令的出台都在指向一个问题，那就是从根本上解决居住环境问题，我们国家的住宅才经历了三代的住房标准，第一代是单位分配的住房，它除了居住几乎没有其他功能；第二代是有物业管理的住宅。第三代住宅就是着重提供对人的呵护管理和有物业服务的双服务住宅。所有的目标都指向了未来的第四代住宅，也就是集中了中国传统四合院、北京胡同街巷、空中别墅、空中园林、智能停车、以及电梯房的全部优势于一身，使住房与绿化园林融合为一体，开创了一种新的符合中国传统居住文化的住房模式，而这种住宅模式都是以低密度，低高度的形式展现的。

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