深圳地铁14号线，对惠州楼市有什么影响和带动？

从我国房地产诞生到现在，以“时间换空间”的置业思路一直存在，最开始，这条思路主要是刚需置业群体在面对自己承受不起的房价下而诞生的一条买房准则。

一座城市，每经历一次房价的上涨，伴随着就是一次新的人口迁移。最开始发展的城市中心，由于各种资源高度集中，相应来说房价高于其它片区，而在中心区工作的各种阶层，想要买房而又承担不起这边房价，就只能选紧挨中心区的片区买房，以一定的交通时间为代价来换取稳定的居住空间。

而随着时间的发展，城市中心不断饱和，土地空间受限，城市的发展开始由中心区向紧挨中心的地方扩散，随着各类配套的相继成熟，这些紧挨中心区周边的房价也伴随着发展的步伐不断上涨，此时，又涌现出一批购房者，面对房价的上涨，不得不再把置业目标选择在离中心区更远的郊区，以更多的时间成本来换取居住空间。

房价也沿着城市中心→副中心→郊区→远郊→跨城市这条脉络不断向外辐射，买房群体的买房标准也沿着这条房价上涨的脉络不断向外转移。

上世纪90年代末至21世纪初，我国经济高速发展，城市中心扩容也不断提速，一个城市的房价也从中心到郊区实现了快速上涨。以时间换空间成了很多刚需群体不得不选择的一条路，不少投资客看准了这条置业线路后，开始提前布局未来能够享受城市中心外溢或者中心城市外溢的远郊地区和环中心城市片区，外溢和跨区域投资置业成为了刚需客和投资客的焦点。

近些年，一线城市和少数内陆地区的中心城市，城市的快速发展和土地空间受限，加上持续维持的人口净流入态势，环中心城市和环一线城市的房产投资价值迎来了新的春天。

但是，环中心城市片区的房产在一定时期内是有价无市的，只有在两个地区能够实现初步通勤的时候，这些地区的房产才会真正迎来初步的有价有市，而率先有价有市的地方，无疑是与中心城市能够率先实现通勤的地方，通勤时间就是金钱！

环深城市之惠州，未来有率先增值的可能

作为环深城市之一的惠州，近些年，特别是深圳提出东进战略、国家制定粤港澳大湾区大城市群，大都市圈的战略发展后，开始成为了很多刚需置业群体和投资群体的眼中的香饽饽。

那么惠州怎么去买房呢？很多人都说惠州买房就买临深，没错，这个思路是正确的，但是，细分到临深区域，又该如何买房呢？如何根据自己的预想投资周期去买房呢？这里面大有门道。

所有环中心城市买房的一条铁的定律就是以两地通勤时间为准，哪里能够实现两地之间最快通勤，哪里的居住体验度和投资收益就最高，惠州买房也一样。

而真正能够实现两地正常通勤的，不止是高速，也不止是高铁，而是地铁。对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。

无论是刚需自住还是投资，地铁通勤时间的长短，就决定了买房可行性的高低。因此，惠州买房参考的因素，地铁毫无疑问是首当其冲。

不出意外，未来10年，惠州临深区域的房产会迎来两波具有代表性上涨。

第一阶段：

深圳坪山与市中心的地铁贯通

惠州临深区域迎来第一波实质性的上涨将会在深圳地铁14号线全线贯通的前后（临深区域第一波高峰）。

深圳地铁14号线从市中心的福田岗厦北出发，途径福田、罗湖、龙岗，终点设在距离惠州临深片区2.3公里处的坪山沙田站，通车时间为2022年年底，全程17个站，运行速度为120公里/小时，预计全程跑完在50分钟左右。

那么，到了2022年深圳地铁14号线深圳段通车后，从深圳市中心到达惠州临深片区，就会成为一个人口大迁移的开始，惠州临深片区的房价也将在那个时候有大的突破，但是，并不是到那个时候才是最好的买入时机，当下调控渐渐有松动迹象，现在正是抄底未来3年深圳与惠州实现基本通勤红利的最佳时期。

第二阶段：

惠州段延长线真正落地

相信很多人都知道，深圳地铁14号线在惠州段也有延长线，而此延长线惠州也早已规划，但是天公不作美，2018年上半年，国家对于申报地铁的城市有了新的规定，其中有一条规定是：

申报地铁的城市，原则上城区人口需达到300万人

而惠州去年统计了一下，城区人口大约是250万人，离规定的要求相差了50万人左右。也正是因为这样，原本已经规划的地铁延长线，被迫延期动工。

【不过，大家不用灰心，深圳地铁14号线最开始深圳申报的时候，是连同惠州段一起由深圳市呈报上去的，当时深圳是打算帮惠州修建这9.1公里，但是后来到了国务院审批的时候，由于惠州段是属于惠州市城市规划，不隶属于深圳市城市规划，所以惠州段被驳回，深圳段审批通过。也正是这次的驳回，惠州段重新规划，线路设了小幅改动，最终有了上图的新规划方案，只是恰巧遇上了地铁申报新规，导致目前无法如期动工修建】

从上面可以看出，深圳与惠州的轨道交通互联互通是两地政府迫切想要达成的愿望，而在2019年2月份的粤港澳大湾区规划纲要中，也提到了“要实现各城市之间的互联互通”，因此可以看出，深圳与惠州实现轨道互联互通只是时间早晚的问题。

深圳地铁14号线惠州段

目前14号线惠州段的建设进程，卡在市区常住人口这一环节

国家规定：申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。

目前惠州的财政收入、地区生产总值均已达到国家规定的地铁申报要求，

但市区（包括惠城、惠阳、大亚湾、仲恺）的常住人口只要250万人，离300万还有差距。相信不久的将来人口问题也会解决！

事实上，建设地铁惠州段也有其充分理由和必要性。

深圳坪山与惠阳和大亚湾距离之近。近年来由于深圳房价高涨，城市规模的扩张明显，越来越多人选择临深的惠阳和大亚湾地区置业。一旦建成后，可实现惠州与深圳的快速联系，支撑深惠一体化发展，加强珠三角东部都市圈区域融合。深惠两地的资源融合，将为粤港澳大湾区城市群大都市圈带来丰富的红利。

那么第一波实质性的红利是在深圳市中心与东进主站场坪山区通地铁，实现深圳与惠州间接性的轨道通勤。第二波实质性的红利，必定是在惠州临深片区与深圳的地铁互联方案真正落定，惠州临深片区与深圳的轨道通勤有了明确的时间后，惠州与深圳实现直接的轨道通勤。

楼市调控有松动就会有严紧，都是在松紧之间根据特定的国情相互循环，置业者要根据现有的调控政策，结合区域的发展红利来选择较好的入手时间，才能让自己的房产投资做到相对较大的理想收益。

切记，任何一波价值的启动，都是提前消化利好的，等到利好真正落地的时候再入手，无疑就是追在这一利好的最高位，根据市场的调控节奏提前布局，才能真正分享到各种利好所带来的红利变现。

当下，楼市调控已基本跳出了2018年的高压状态，因城施策是今年的主方针，部分城市已经开始有松动迹象，惠州的房贷利率已出现回调，这就是市场的信号，今年，就是抢滩第一波红利的最佳时期！

惠州买房解读：

惠州买房解读，带你了解哪里是机会，哪里是坑！

惠州买房只能考虑这三个区域

1、惠州投资，区域筛选的2条最核心标准

（1）离深圳远近

深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。

（2）有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。

我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁，尤其是靠近与深圳直连的地铁。

带着这两条标准，我们再来分析下惠州各区域的价值。

2、惠州各区价值分析

从南到北、从西到东，惠州总共有：惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来，我们就按这个顺序来逐个分析。

（1）惠阳区

惠阳曾经很大，追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖，后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别，它的区中心离惠州市中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一，直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里。

惠州7个县区中，惠阳的经济并不显眼，去年GDP544.14亿元，产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么？因为这里是典型的深圳人的睡城。

要做睡城，首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过；其次高铁惠州南站，到深圳北站只需25分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢；

最重要的是地铁，惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳，虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，50多分钟就能到福田中心。

惠阳最有价值的板块有两个，白云新城板块和南站新城板块。

白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号线地铁不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。

南站新城板块，指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，价值不言而喻。

所以，作为离深圳最近，同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳，是投资惠州最值得关注的区域。而其中，区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。

（2）大亚湾

大亚湾实际上就在惠阳的南面，和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上，大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是，大亚湾靠海，拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看，大亚湾GDP685.7亿元，但是整个大亚湾的人口也只有20万，实际上就是4%的人口，却创造了全市13%的GDP，从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。

在产业方面，大亚湾有个特殊的产业，石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业，这里有国内最大的中外合资项目：中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目，总投资1678亿元，相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下，惠州港也成为了广东重要的物流港口，与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。

交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾，在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心，但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方，龙岗大运中心和坪山中心。同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线，无论到深圳罗湖或者福田都很方便。

大亚湾买房大致可以划分为3个板块：西区、澳头和滨海区。

西区是最靠近深圳的板块，而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地，万达广场也在这个片区而且已经开业，不管在地段上还是在整体配套上，都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔，房价都已经去到1.9万/㎡，可以说是惠州最贵的项目。当然，因为严格限价的原因，整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。

澳头板块位于大亚湾中部，离深圳相对已经不是那么近了，而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海，实际上就是臭水塘。海水又脏又臭，整个水面都是黑乎乎的，也没有沙滩，所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的，靠近这样的海连旅游都谈不上，更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子，库存太大了，我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。

最后一个大亚湾滨海板块，大亚湾滨海板块，这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁，绵延5公里。当然，石化区一定是会有污染的，项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房，一定不要太靠近石化区。同时，该板块属于旅居度假板块，对项目的素质标准要求要更高，所以一定要选对项目！

大亚湾三个板块，澳头是完全不用考虑的，滨海度假板块项目，一定要挑最好的项目来买，真正好项目不会太多，最有投资价值的就是大亚湾西区板块。

（3）惠东县

相对惠阳、大亚湾，惠东离深圳就不算近了，通勤距离要90公里以上，这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有623.9亿元，排在惠州第5，但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业，GDP的一半都是来自制鞋业（305亿）。

如果要投资惠东，完全不用看市区，唯一可以考虑的就只有它的海湾：巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来，惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心，而是设置在靠近海湾的地方，很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的，因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。

所以惠东的核心卖点也只有旅居度假，这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线，这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的，一个是在物理路程上相对近，一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说，交通上要比另外两个湾区更方便。

巽寮湾，这里是当前整个惠州旅游热点，一到周末全是游客，人群会比较杂乱，整个度假环境不是那么幽静。更重要的是，通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥，但是这座桥周末经常堵车，在交通上肯定就比不上北部湾区了。

双月湾，真正靠外海的湾区，海景很开阔，从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥，而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里，2个半小时，交通上是个硬伤。

关于惠东三大湾区，大家都靠海，虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹，但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。

所以最终结合交通和海景相互平衡，得出的投资价值排序是：北部湾区＞巽寮湾＞双月湾，买惠东一定是首选北部湾区。

（4）仲恺高新区

仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区，在惠州城区西部，惠阳区北部。离深圳中心区80多公里，轨道交通上有城轨仲恺站，但这条轨道是惠莞轻轨，通向东莞而没有连接深圳，所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱，已经不能算是临深片区。

作为惠州的高新区，仲恺的产业优势是很明显的，作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区，专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里，去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台，其中近六成销往国外市场。

总的来说，对于房产投资而言，虽然仲恺有一定的产业优势，但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远，交通上不紧密这个短板，所以不做投资的考虑。

惠城区，是惠州的主城区，这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里，至少2个小时的通勤时间，属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞，但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站，暂时还在施工，预计2021年才能开通。

作为惠州核心区，惠城区的GDP自然排在第一位，数额为793.42亿元，但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外，其余都在500亿GDP以上，大家之间的差距并不会非常大。

当然，作为老城区，惠城区的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的，但是对于在惠州进行房产投资，最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳，而不管你是不是主城区。所以，惠城区绝对不是首选，只能作为一个补充考虑。

惠城买房，大致可分为四个板块：金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。

金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区，是未来整个惠州的居住中心，价格也是惠州最贵的，去到1.7-1.8万/㎡，而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。

江北片区是属于惠州城区CBD片区，当前惠州的企业总部聚集地，城市地标也在这边，地段价值最高。

西湖片区和水口片区属于老城区，城市面貌相对比较破旧

投资价值排序是江北片区＞金山湖＞水口片区＞西湖片区。

关于惠州的分析就到处结束了，现在您知道买哪里了吗？

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