第四轮救市将刺激楼市回暖

3月17日，济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，文件显示，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

在房地产业界看来，这一文件的力度很大：不仅放宽了首套房认定，而且降低了首付标准，是对高层“支持改善型需求”的具体政策落实。

同一天，中央国家机关住房资金管理中心官网发布通知称，自本月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整，包括调整账户余额划定线、15个工作日内完成审批等。

2014年来的房地产救市政策明显可以分为三轮：第一轮以各地的松绑限购政策为主，第二轮以央行的限贷政策调整及降息为标志，第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准，第四轮则是两会前后，开始鼓励自住及改善需求的政策落实。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，2015年房地产市场的政策面明显在继续宽松。并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

开发商对政策前景也普遍偏乐观。保利地产高管表示，以总理政府工作报告为代表，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨，转向促商品房销售、促房地产开发投资。其判断2015年行业政策环境将持续走好，并有望进一步改善。

此外，流动性及信贷也是影响房地产的重要因素。对此，上述高管预期，除一季度的降准降息之外，年内货币政策仍将持续走宽，以对冲外汇占款下降，保持合理的流动性。

张大伟预计，3月份及之后，再次降准、降息的可能性较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力，预计在3月份将会出现首套房贷款8.5折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相出现了下调。

金融系统似乎也在加大对房地产的投资力度。年内，恒大地产已获中行等四家银行1000亿授信额度，其中中行300亿授信创新其对房地产的授信记录。

一二线的“小阳春”

政策和流动性的宽松预期很快反映到市场中。在经过了1、2月份的低迷之后，一二线楼市开始出现复苏迹象。

中原地产研究中心统计数据显示：上周54个重点城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比上上周上涨了20.7%。

各大开发商在主流城市开始进入推盘高峰期。中指院监测数据显示，上周（3.9-3.15）重点城市共开盘20个项目，累计推出约4366套房源。一线城市北京开盘1个项目，推出房源326套，广州开盘2个项目，共推出房源316套；二线城市除了成都其他城市均有开盘，累计推出房源3724套。武汉、天津和杭州推盘相对积极，其中天津开盘4个项目，共推出房源1631套。

开盘项目平均去化率为45%，与前一周36%相比有所上升。北京、广州平均去化率为66%，北京领秀慧谷项目当天去化超九成；二线城市的平均去化率为40%，其中，天津正荣润璟湾去化效果较好，当天去化72%。

公司方面，以保利地产为例，中银国际分析师田世欣指出，3月开始进入传统旺季，保利推盘量预计加大至110-140 亿，而公司库存充足，年度最大推货量可达2200 亿元，3-6 月销售将呈平稳回升态势。

张大伟说，在春节后一个月，市场已基本恢复到春节前一周的正常水平。但需要指出的是，不同城市在分化，一二线城市的表现明显强于三四线城市。预计重点城市3月将出现明显的环比大幅上涨，同比也将有一定程度的上涨。

与此同时，三四线城市库存仍在增长，导致楼市整体库存继续创下新高。国家统计数据显示，截至2月底，全国商品房待售面积63922万平方米，再创历史新高。

但是一线城市和部分二线城市的库存在下降。2月底全国主要的9大城市商品房住宅可售库存继续减少，9城市合计可售面积为7309万平米，环比1月的7352万平米、12月的7468万平米，均有下调。

以北京为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，已是最近半年最低。

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